Miten energiatodistus tehdään ja miten se tilataan
Kun energiatodistus on ajankohtainen myyntiä tai vuokrausta varten, tärkeintä on ymmärtää, että se tehdään vain laillista menettelyä noudattaen. Motivan ja ympäristöministeriön asetuksen 1048/2017 mukaan todistus perustuu rakennuksen asiakirjoihin, havaintoihin ja tarvittaessa käyttäjien haastatteluun, eikä kyse ole nopeasta arviontikäynnistä tai omatoimisesta laskelmasta. Tässä käydään läpi, miten energiatodistus tehdään käytännössä, milloin se tarvitaan ja mitä sen hankkiminen edellyttää, jotta paperi on varmasti käyttökelpoinen.
Samalla saat selville, miten energiatodistus laaditaan niin, että sen sisältö vastaa virallisia vaatimuksia, miten saada energiatodistus ilman turhia mutkia ja miten tunnistat aidon todistuksen. Mukana ovat myös keskeiset voimassaolo- ja hintatiedot, jotta tiedät, mitä voit odottaa ennen kuin tilaat asiakirjan.
Miten energiatodistus tehdään ja miten se tilataan
Milloin todistus tarvitaan?
Energiatodistus tarvitaan uuden rakennuksen rakennuslupaa haettaessa. Olemassa olevassa rakennuksessa se tarvitaan myynti- tai vuokraustilanteessa. Tämä ei ole pelkkä muodollisuus, vaan osa sitä, miten rakennuksen energiatehokkuus osoitetaan virallisesti ostajalle tai vuokralaiselle. Motivan mukaan energiatodistus toimii vertailutyökaluna rakennusten energiatehokkuuden arviointiin, ja siksi energialuokan pitää näkyä myynti- ja vuokrausilmoituksissa. Luokan yhteydessä on oltava myös alaviitevuosi, joka kertoo, minkä säädösten mukaan todistus on laadittu. Nykyisten, 1.1.2018 voimaan tulleiden säännösten mukaisessa todistuksessa alaviitevuosi on 2018.
Todistusta ei kuitenkaan vaadita kaikilta rakennuksilta. Poikkeus koskee rakennuksia, joiden kerrosala on alle 50 neliömetriä, sekä vapaa-ajan asuntoja, joita ei käytetä majoitusliiketoimintaan. Näiden rajausten merkitys on käytännössä se, että pienissä tai tiettyyn käyttöön tarkoitetuissa kohteissa todistusta ei tarvitse tilata kauppaa tai vuokrausta varten. Mikäli todistus on tarpeen, on suositeltavaa huolehtia sen hankkimisesta hyvissä ajoin, jotta prosessi etenee sujuvasti.
Uuden rakennuksen energiatodistus on voimassa 10 vuotta. Tämän jälkeen todistus on uusittava, jos rakennus tai sen osa myydään tai vuokrataan. Uusiminen voi tulla ajankohtaiseksi myös julkisten rakennusten esilläpitovelvoitteen vuoksi. Käytännössä siis vanha todistus ei riitä loputtomiin, vaan voimassaolo pitää tarkistaa ennen kuin sopimuksia tehdään.
Mitä energiatodistuksen hankkiminen edellyttää?
Energiatodistusta ei tehdä itse, vaan se edellyttää asiantuntevaa otetta. Tämä on olennainen kohta myös turvallisen asioinnin kannalta, jotta todistus on asianmukaisesti laadittu. Menettely perustuu ministeriön asetukseen rakennuksen energiatodistuksesta 1048/2017, joten kyse ei ole vapaamuotoisesta arvioinnista vaan säädellystä asiakirjasta.
Laadinta perustuu rakennusasiakirjoihin, havaintoihin ja tarvittaessa käyttäjien haastatteluun. Laatijan on tarkasteltava rakennuksen energiateknistä kuntoa kokonaisuutena, eli ainakin ulkoseiniä, ulko-ovia ja ikkunoita, ylä- ja alapohjaa, lämmitysjärjestelmää, lämpimän käyttöveden järjestelmää, ilmanvaihto- ja jäähdytysjärjestelmää, valaistusta, kiinteitä sähkölämmittimiä sekä muita energiatehokkuuteen vaikuttavia järjestelmiä. Tämä tarkastelu on tarpeen, koska energialuokka ei perustu vain yhteen ominaisuuteen, vaan rakennuksen koko energiankäyttöön.
Lähtötietoina käytetään sellaisia arvoja, jotka kuvaavat rakennusta mahdollisimman hyvin todistuksen tekohetkellä. Tarvittaessa voidaan käyttää myös suunnitteluarvoja. Samalla selvitetään, löytyykö rakennuksesta kustannustehokkaita energiansäästömahdollisuuksia, joilla energiatehokkuutta voidaan parantaa ilman, että sisäilman laatu heikkenee. Jos rakennus kuuluu laajempiin energiatehokkuusvelvoitteisiin, niihin liittyvää taustaa avaa myös Energiavirasto.
Energiatodistus prosessi: miten energiatodistus laaditaan
Rakennuksen tarkastus ja tietojen keruu
Kun mietit, miten energiatodistus laaditaan, prosessi alkaa rakennuksen tarkastuksella ja tietojen kokoamisella. Motivan oppaan ja ympäristöministeriön asetuksen 1048/2017 mukaan tarkastuksessa varmistetaan rakennuksen energiatekninen kunto ja kerätään lähtötiedot rakennusasiakirjoista, havainnoinnista ja tarvittaessa käyttäjien haastatteluista. Tarkastuksen kohteena ovat rakenteet, kuten ulkoseinät, ulko-ovet, ikkunat sekä ylä- ja alapohja, mutta myös lämmitysjärjestelmä, käyttöveden lämmitys, ilmanvaihto ja jäähdytys, valaistus, sähköiset erillislämmittimet ja muut energiatehokkuuteen vaikuttavat järjestelmät.
Tämä on olennainen vaihe, koska E-luku lasketaan rakennuksen todellisia ominaisuuksia kuvaavista lähtötiedoista. Siksi käytetään tietoja, jotka kuvaavat rakennusta mahdollisimman hyvin todistuksen tekohetkellä. Jos käytettävissä on rakennuksen suunnitteluarvoja, niitä voidaan hyödyntää silloin, kun ne vastaavat parhaiten rakennuksen ominaisuuksia. Todistuksen laatija ei siis rakenna laskentaa arvailun varaan, vaan todettujen tietojen pohjalle. Lisätietoja virallisista menettelyistä saa tarvittaessa Energiavirastolta.
E-luvun laskeminen ja ympäristöenergian huomiointi
E-luku muodostuu rakennuksen laskennallisesta ostoenergiasta. Laskennassa huomioidaan lämmitys, ilmanvaihto, jäähdytys, järjestelmien oheislaitteet, kuten puhaltimet ja pumput, kuluttajalaitteet sekä valaistus. Nämä energiat eritellään energiamuodoittain, minkä jälkeen ne painotetaan energiamuotokertoimilla ja summataan E-luvuksi. Juuri tämä erottaa energiatodistuksen pelkästä kulutusluvusta: sama kulutus voi johtaa eri E-lukuun sen mukaan, mistä energiasta on kyse.
Laskennassa otetaan huomioon myös ympäristöstä hyödynnetty energia, kuten aurinkopaneelien ja aurinkokeräimien tuottama energia sekä lämpöpumpun lämmönlähteestä ottama lämpö. Tämä pienentää rakennuksen ostoenergian tarvetta ja samalla E-lukua. Poistoilmalämpöpumpun poistoilmasta ottamaa lämpöä ei kuitenkaan pidetä tässä ympäristöenergiana. Käytännön seuraus omistajalle on selvä: järjestelmät, jotka hyödyntävät ympäristöenergiaa, näkyvät todistuksessa rakennuksen energiatehokkuutta parantavana tekijänä.
Ostettu energia kirjataan sellaisenaan, ilman lämmöntarpeen korjausta. Verkosta ostettu sähkö voidaan esittää kokonaisuutena tai, jos tiedot ovat saatavilla, jaettuna kiinteistösähköön ja käyttäjäsähköön. Ostetut polttoaineet muunnetaan kilowattitunneiksi niiden tehollisten lämpöarvojen avulla. Jos polttoaineita on saatu muulla tavoin kuin ostamalla, nekin luetaan mukaan ostettuun polttoaineeseen. Esimerkiksi omasta metsästä otettu puu kuuluu tähän, vaikka varsinaista ostopaikkaa ei ole. Jos kulutustiedot puuttuvat tai mittaus on tavallista tarkempi, ne voidaan kuvata lisätietosivulla.
Energiansäästötoimenpiteiden esittäminen
Energiatodistukseen kirjataan myös lyhyesti energiansäästötoimenpiteet, jotka liittyvät rakennuksen osiin ja järjestelmiin. Ne esitetään erikseen kunkin tunnistetun järjestelmän kohdalla. Lisäksi arvioidaan, miten kukin toimenpide muuttaisi rakennuksen laskennallista lämmitysenergian, sähköenergian ja tilojen jäähdytysenergian kulutusta. Tämä tekee todistuksesta muutakin kuin luokittelun, se osoittaa, mihin energiatehokkuuden parantaminen käytännössä kohdistuu.
Toimenpiteet kuvataan nimenomaan sellaisina, että ne voivat parantaa energiatehokkuutta kustannustehokkaasti ilman, että sisäilman laatu heikkenee. Siksi energiatodistus ei kerro vain nykytilasta, vaan myös siitä, millaiset parannukset ovat virallisen tarkastuksen perusteella relevantteja juuri kyseisessä rakennuksessa. Kun myynti- tai vuokratilanne lähestyy, tämä on se tieto, joka auttaa ymmärtämään rakennuksen energialuokan taustaa eikä vain sen loppumerkintää.
Miten saada energiatodistus ja mitä se maksaa
Hintatiedot eri rakennustyypeille
Energiatodistuksen hinta vaihtelee rakennustyypin ja sen mukaan, onko kyse uudesta vai olemassa olevasta rakennuksesta. Motivan kevään 2021 selvityksen perusteella uuden rakennuksen energiatodistus maksoi noin 200–300 euroa. Uuden rivitalon todistus maksoi keskimäärin noin 450 euroa, ja olemassa olevan rivitalon noin 510 euroa. Uuden kerrostalon energiatodistus maksoi keskimäärin noin 860 euroa, ja olemassa olevan kerrostalon noin 650 euroa.
Nämä luvut ovat keskiarvoja, eivät sitovia tarjoushintoja. Siksi se, miten saada energiatodistus omalle kohteelle, kannattaa ajatella käytännössä tilaamisena ammattilaiselta, ei valmiina hinnastona. Hinta kertoo ennen kaikkea rakennuksen koon ja tyypin aiheuttamasta työmäärästä: todistus perustuu rakennuksen asiakirjoihin, havainnointiin ja tarvittaessa käyttäjien haastatteluun, ja tarkastelussa käydään läpi rakennusosat sekä tekniset järjestelmät, jotka vaikuttavat energiatehokkuuteen. Kun kohde on laaja tai järjestelmiä on enemmän, myös todistuksen laatiminen on työläämpää.
Myös energialuokan taustalla on merkitystä tilannetta arvioitaessa. Motivan mukaan uudemmissa olemassa olevissa pientaloissa luokka C tai D on melko tavallinen, kun taas vanhemmissa taloissa luokka voi olla E-G. Uusi lähes nollaenergiarakennus sijoittuu aluksi luokkaan A. Tämä ei muuta hintaa suoraan, mutta auttaa ymmärtämään, miksi eri kohteiden energiatodistuksissa on erilainen lähtötaso.
Miten tunnistat virallisen todistuksen
Virallinen energiatodistus perustuu ympäristöministeriön asetukseen rakennuksen energiatodistuksesta 1048/2017. Todistuksessa oleva energialuokan kirjainmerkintä pitää ilmoittaa myynti- ja vuokra-ilmoituksissa, joten asiakirja ei ole vain sisäinen liite vaan virallinen osa kaupantekoa. Merkinnässä on myös alaindeksi, joka kertoo, minkä säädösten mukaan todistus on laadittu. Jos todistus on tehty nykyisten, 1.1.2018 voimaan tulleiden sääntöjen mukaan, alaindeksi on 2018.
Tämä yksityiskohta auttaa erottamaan oikean todistuksen vanhasta tai epäselvästä asiakirjasta. Jos alaindeksi puuttuu tai asiakirjan tausta ei selviä, ei ole varmuutta siitä, että todistus vastaa voimassa olevia määräyksiä. Silloin riski ei ole pelkkä paperivirhe, vaan se, että myynti- tai vuokratilanteessa käytössä ei ole lain edellyttämää asiakirjaa.
Virallisuuden kannalta on tärkeää huomioida todistuksen laatijan asiantuntemus. Kuluttajan ei pidä arvioida asiakirjan pätevyyttä pelkän ulkoasun perusteella, vaan tarkistaa, että siinä näkyy oikea säädöspohja, energialuokka ja sen alaindeksi. Myös voimassaolo vaikuttaa: energiatodistus on voimassa 10 vuotta, joten vanha todistus ei aina riitä, jos rakennus vaihtaa omistajaa tai vuokralaista pitkän ajan kuluttua.
Energiatodistuksen voimassaolo ja muut huomiot
Voimassaoloaika ja uusiminen
Energiatodistus on voimassa 10 vuotta. Sen jälkeen uusi todistus on tehtävä, jos rakennus tai sen osa myydään tai vuokrataan. On suositeltavaa huolehtia, että käytössä oleva asiakirja heijastaa aina nykyistä säädöspohjaa, jotta se palvelee tarkoitustaan mahdollisimman hyvin. Uudemmissa todistuksissa energialuokan alaindeksi on 2018, koska nykyiset säännöt tulivat voimaan 1.1.2018. Näin asiakirjasta näkee, minkä määräysten mukaan se on laadittu.
Voimassaolon kannalta olennaista on myös se, että energiatodistus ei ole kertaluonteinen muodollisuus, vaan ajantasainen vertailuasiakirja rakennuksen energiatehokkuudesta. Jos todistus on vanhentunut, sitä ei voi pitää riittävänä näyttönä silloin, kun laki edellyttää voimassa olevaa todistusta myynti- tai vuokraustilanteessa. Siksi uusiminen ei ole vain tekninen yksityiskohta, vaan osa sitä, että asiakirja kelpaa tarkoitukseensa.
Milloin todistusta ei tarvita?
Kaikissa kohteissa energiatodistusta ei vaadita. Todistusta ei tarvitse, jos rakennuksen kerrosala on alle 50 neliömetriä. Sitä ei myöskään vaadita vapaa-ajan asumiseen tarkoitetulta asuinrakennukselta, jos sitä ei käytetä majoitusliiketoimintaan. Näissä tapauksissa lain mukainen velvoite ei siis synny, vaikka rakennus muuten olisi myynti- tai vuokraustilanteessa.
Myös rakennuksen osa voi olla energiatodistuksen kannalta olennainen. Merkittäväksi osaksi katsotaan osa, jonka lämmitetty nettoala on vähintään 10 prosenttia koko rakennuksen lämmitetystä nettoalasta. Tämä rajaus vaikuttaa siihen, tarkastellaanko todistusvelvoitetta koko rakennuksen vai vain sen osan osalta.
Uudisrakennuksissa todistus tarvitaan jo rakennuslupaa haettaessa. Olemassa olevissa rakennuksissa tarve liittyy taas myyntiin ja vuokraukseen. Käytännössä tämä tarkoittaa, että energiatodistuksen tarpeen arviointi kannattaa tehdä juuri sen mukaan, missä tilanteessa rakennus on tulossa markkinoille, ei yleisenä oletuksena kaikille kohteille. Motivan mukaan energiatodistus on työkalu rakennusten energiatehokkuuden vertailuun ja parantamiseen myynti- ja vuokraustilanteessa, joten sen tarve määräytyy nimenomaan käyttötilanteen ja rakennuksen ominaisuuksien perusteella.